Wydanie 3 (61) /2011

Czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd na przykładzie wynajmu lokalu

Grzegorz Załuski
Uprawnienie wynajmującego do wynajmowania lokalu może wynikać z posiadanego prawa własności - tak całości lokalu, jak również w udziale (współwłasność). Pomimo iż pozostaje to poza zakresem rozważań, warto wspomnieć, że takie uprawnienie może również wynikać z ograniczonego prawa rzeczowego (kiedy wynajmujący jest użytkownikiem) albo z umów obligacyjnych (kiedy wynajmujący jest najemcą, dzierżawcą, biorącym w użyczenie) lub z prawa użytkowania wieczystego.

Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć ogół działań podejmowanych przez upoważnione do tego podmioty, dotyczących przedmiotu wspólnego prawa. Na zarząd składają się poszczególne decyzje, czynności, konieczne lub jedynie przydatne, przy czym przy dokonywaniu tychże czynności obowiązuje zasada woli stron, zgodnie z którą o dokonaniu poszczególnych czynności dotyczących rzeczy wspólnej decydują sami współwłaściciele, a jedynie w sytuacji, kiedy ww. nie mogą dojść do porozumienia, znajduje zastosowanie zasada ingerencji sądu.

O czynnościach zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd w zakresie zarządu lokalem traktują regulacje Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, jednak w żadnym z przytoczonych aktów prawnych nie została ustanowiona sztywna definicja tych pojęć. Wydaje się, iż słusznie ustawodawca przyjął założenie, że ocena i prawidłowa kwalifikacja określonego działania wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności konkretnego stanu faktycznego.
Wobec powyższego koniecznym jest przytoczyć stanowisko, jakie w przedmiotowej kwestii zostało wypracowane w doktrynie i orzecznictwie: Do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Z kolei w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu (System prawa prywatnego, tom 3, Prawo rzeczowe, red. T. Dybowski, Warszawa 2003, s.442).
Tak więc ta sama czynność, w zależności od okoliczności, może przekraczać zwykły zarząd, jak również pozostać w ramach tejże czynności. Umieszczając nasze rozważania w warunkach najmu lokalu o tym, jaka jest kategoria danej czynności, decydować będą następujące okoliczności: czy umowa najmu zawierana jest pierwszy raz, czy stanowi kontynuację wcześniejszej umowy; czy sposób korzystania z lokalu ma się zmienić w stosunku do dotychczasowego, czy też nie; czy czynsz jest rynkowy, czy (...) preferencyjny; czy umowa najmu odbiega treścią od wcześniej zawieranych umów najmu tego samego lokalu; czy najem wiąże się ze szczególnymi uciążliwościami dla właścicieli lub mieszkańców innych lokali; czy jest to umowa na czas określony (jak długi?), czy na czas nieokreślony; czy w nieruchomości jest jeden lokal użytkowy, czy wiele; czy któryś z właścicieli sam chciałby korzystać z lokalu, czy jednogłośnie przeznaczony jest na wynajem; czy wynajem wiąże się z wcześniejszym poniesieniem nakładów na lokal; czy w umowie gwarantowane są dla najemcy, ze strony wynajmujących, szczególne przywileje lub obowiązki; czy możliwość najmu konkuruje z opcją sprzedaży lokalu, zgłaszana przez niektórych współwłaścicieli; jaka jest sytuacja na rynku wynajmów; czy brak wynajmu grozi pozostawieniem lokalu pustego (tj. nieprzynoszącego zysku) (Najem i wynajem lokali komercyjnych, Agnieszka Damasiewicz, Warszawa 2010, s. 28).

Od rozstrzygnięcia kwestii, czy dana czynność będzie czynnością zwykłego zarządu, czy też ramy zwykłego zarządu przekroczy, będzie zależeć sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Zgodnie z ustawą cywilną do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości właścicieli (art. 201 Kodeksu cywilnego), z kolei do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna już jest ich jednomyślność (art. 199 Kodeksu cywilnego). Należy przy tym pamiętać, że taką większość liczymy według wielkości udziałów współwłaścicieli (art. 204 Kodeksu Cywilnego). W odmienny sposób prawo traktuje sytuację, kiedy lokal przeznaczony pod wynajem należy do dużej wspólnoty mieszkaniowej, tj. powyżej siedmiu lokali. W takim przypadku zastosowanie ma Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., zgodnie z którą do dokonania czynności zwykłego zarządu konieczna jest zgoda zarządu lub zarządcy, zaś do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd - zgoda większości właścicieli.
Czynności podjęte bez koniecznej zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli są bezwzględnie nieważne, o ile takiej zgody nie zastąpiło stosowne orzeczenie Sądu.
Grzegorz Załuski